Wer darf einen Stellplatz vermieten? Eigentum, WEG und Baurecht

Wer darf einen Stellplatz oder eine Garage vermieten?

Kurz gesagt: Vermieten darf, wer dem Mieter den Gebrauch tatsächlich gewähren kann, in der Regel der Eigentümer oder jemand mit dessen Erlaubnis. Das Gesetz verlangt vom Vermieter in § 535 Abs. 1 BGB genau das: Er muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren. Wer dazu nicht berechtigt ist, riskiert Ärger, bis hin zur fristlosen Kündigung durch den Mieter, wenn ihm der Gebrauch nicht gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Welche Rolle du hast, entscheidet, was du vor dem Inserat klären musst:

Was ist der Unterschied zwischen Teileigentum und Sondernutzungsrecht?

Kurz gesagt: Teileigentum gehört dir als eigener Raum oder Platz, ein Sondernutzungsrecht erlaubt dir nur, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen.

Nach § 3 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum an Wohnungen und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eingeräumt werden, und Stellplätze gelten als solche Räume. Sondereigentum soll nach § 3 Abs. 3 WEG nur eingeräumt werden, wenn Stellplätze durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind. Für ein solches Sondereigentum gilt § 13 Abs. 1 WEG: Du kannst damit nach Belieben verfahren, insbesondere es vermieten, verpachten oder anders nutzen, soweit nicht das Gesetz entgegensteht.

Bei einem Sondernutzungsrecht gehört der Platz weiter allen Eigentümern gemeinsam, dir steht nur die ausschließliche Nutzung zu. Das WEG erwähnt Sondernutzungsrechte in § 5 Abs. 4, behandelt sie aber nicht als eigene Eigentumsform. Sie entstehen durch Vereinbarungen der Eigentümer, meist in der Teilungserklärung. Ob und an wen du so einen Platz vermieten darfst, steht deshalb im Einzelfall dort. Solche Regelungen können die Vermietung einschränken, zum Beispiel auf Mitglieder der Gemeinschaft oder mit Zustimmungsvorbehalt. Verlass dich nicht auf Annahmen, sondern lies den Text.

Darfst du als Mieter einen Stellplatz untervermieten?

Kurz gesagt: Nur mit Erlaubnis deines Vermieters. § 540 Abs. 1 BGB sagt: Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.

Das gilt auch für einen Stellplatz, den du zu deiner Wohnung gemietet hast. Hole die Erlaubnis in Textform ein, nenne Zeitraum und Art der Nutzung. Zwei Folgen solltest du kennen:

• Überlässt du den Platz ohne Erlaubnis einem Dritten, kann dein Vermieter dir fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die unbefugte Überlassung ein wichtiger Grund, vorher ist grundsätzlich eine Abmahnung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB).
• Du haftest nach § 540 Abs. 2 BGB für Verschulden des Dritten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kannst du nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund.

Brauchst du eine baurechtliche Erlaubnis?

Kurz gesagt: Für das bloße Vermieten eines bestehenden Stellplatzes nicht automatisch, für eine geänderte Nutzung kann es nötig sein. Baurecht ist Landesrecht, die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde.

Als Beispiel NRW: § 60 Abs. 1 BauO NRW sagt, dass Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von Anlagen der Baugenehmigung bedürfen, soweit die §§ 61 bis 63, 78 und 79 nichts anderes bestimmen. Wer eine Garage nicht nur zum Parken, sondern als Lager, Werkstatt oder für ein Gewerbe nutzen will, sollte also vorher beim Bauamt nachfragen, ob das eine Nutzungsänderung ist. Das hängt von der bestehenden Baugenehmigung und dem Einzelfall ab.

Außerdem kennen die Länder eine Stellplatzpflicht für Gebäude. In NRW sind nach § 48 Abs. 1 BauO NRW bei Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen mit Zu- oder Abfahrtsverkehr die notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung auf einem geeigneten Grundstück herzustellen, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert wird, oder nach örtlicher Bauvorschrift gegen einen Ablösebetrag abzulösen. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift, etwa eine Stellplatzsatzung, sind dann maßgeblich. Gehört dein Platz zu den notwendigen Stellplätzen eines Hauses, kann eine Bindung an diesen Zweck bestehen. Das prüfst du in der Baugenehmigung und beim Bauamt, übertrage es nicht auf andere Länder.

Was prüfst du, bevor du inserierst?

• Berechtigung: Gehört dir der Platz, oder hast du eine schriftliche Erlaubnis des Eigentümers oder Vermieters?
• Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse lesen, Verwaltung informieren.
• Baurecht: Baugenehmigung und vorgesehene Nutzung prüfen, besonders bei Lager oder Gewerbe. Bauamt fragen, wenn etwas unklar ist.
• Zugang: Wie kommt der Mieter hin, und darf er Zufahrt, Tor und Gemeinschaftsflächen nutzen?
• Vertrag und Hausordnung: Siehe Mietvertrag für Garage und Stellplatz und Übergabe, Zugang und Hausordnung.
• Steuern: Einnahmen können steuerpflichtig sein, mehr in Einnahmen aus Stellplatzvermietung versteuern.

Wenn du über 99garages vermietest, bestätigst du beim Einreichen deines Inserats, dass du zur Vermietung berechtigt bist und deine Angaben stimmen. Diese Bestätigung ersetzt die Prüfung nicht: Ob du berechtigt bist, musst du vorher selbst klären. Den Einstieg findest du unter Vermieten. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.