Kündigungsfristen bei Garage und Stellplatz

Welche gesetzliche Kündigungsfrist gilt bei Garage und Stellplatz?

Kurz gesagt: Ist die Miete nach Monaten bemessen, kannst du nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Das gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen, sofern im Vertrag nichts anderes steht.

Ein Beispiel: Die Kündigung liegt dem anderen bis zum dritten Werktag im Mai vor, das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli. Kommt sie erst am vierten Werktag im Mai an, endet es erst am 31. August. Als Werktage zählen üblicherweise alle Tage außer Sonn- und Feiertagen, also auch Samstage.

§ 580a Abs. 1 BGB gilt für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Geschäftsräume sind. Eine Garage ist ein Raum, ein offener Stellplatz ein Grundstück oder Grundstücksteil, beides fällt in diese Regel. Zwei Ausnahmen kennt der Text:

• Bei einem gewerblich genutzten unbebauten Grundstück ist die Kündigung nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs möglich (Abs. 1 Nr. 3).
• Bei Geschäftsräumen gilt nach Abs. 2 eine Frist von einem Quartal: Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs.

Nutzt ein Unternehmen die Garage gewerblich, zum Beispiel als Lager, kann also eine andere Frist gelten. Ob eine solche Garage schon ein Geschäftsraum ist, hängt vom Einzelfall ab. Wer das sicher wissen will, regelt die Frist im Vertrag ausdrücklich.

Kann der Vertrag andere Fristen vorsehen?

Kurz gesagt: Ja. § 580a BGB enthält keine Klausel, die abweichende Vereinbarungen verbietet. Bei Garagen und Stellplätzen sind kürzere oder längere Fristen, Mindestlaufzeiten und feste Vertragsenden deshalb grundsätzlich möglich. Bei vorformulierten Bedingungen kann das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Grenzen setzen.

Zwei Modelle begegnen dir häufig:

• Unbefristet mit Kündigungsfrist: Ist die Mietzeit nicht bestimmt, kann nach § 542 Abs. 1 BGB jede Partei nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Ohne eigene Regel gilt die Frist aus § 580a, im Vertrag kannst du zum Beispiel einen Monat zum Monatsende vereinbaren.
• Befristet: Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Regle, was nach Ablauf passiert: endet es sicher, oder verlängert es sich?

Eine Mindestlaufzeit kombinierst du gut mit einer Frist: Der Platz ist zum Beispiel drei Monate fest gebucht, danach gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsende.

Wie kündigst du richtig, und wann ist die Kündigung rechtzeitig?

Kurz gesagt: Für Garagen gibt es keine gesetzliche Formvorschrift, trotzdem solltest du immer Textform oder Schriftform wählen und den Zugang belegen können.

Die Schriftform für Kündigungen steht in § 568 Abs. 1 BGB und gehört zum Wohnraummietrecht. Für Garagen und Stellplätze erklärt § 578 BGB diese Vorschrift nicht für anwendbar. Der Vertrag kann aber eine Form vorschreiben, dann gilt sie. Textform nach § 126b BGB bedeutet eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der der Absender genannt ist, etwa eine E-Mail oder ein PDF.

Wichtig ist der Stichtag: Rechtzeitig heißt, dass die Kündigung bis zum Fristtag beim anderen angekommen ist, nicht, dass du sie bis dahin abgeschickt hast. Plane deshalb Puffer ein und wähle einen Weg, bei dem du den Zugang nachweisen kannst: persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung, Bote oder Einwurf-Einschreiben. Eine Kündigung per E-Mail ist nur sicher, wenn der Vertrag sie ausdrücklich zulässt oder der andere den Empfang bestätigt.

Wann kannst du fristlos kündigen?

Kurz gesagt: Nur bei einem wichtigen Grund. § 543 Abs. 1 BGB erlaubt jeder Partei die fristlose Kündigung, wenn ihr unter Abwägung aller Umstände die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.

Beispiele nennt § 543 Abs. 2 BGB: Dem Mieter wird der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt oder wieder entzogen, der Mieter gefährdet die Mietsache erheblich oder überlässt sie unbefugt einem Dritten, oder er ist mit zwei aufeinander folgenden Mietterminen oder über mehrere Termine mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Hat der Vermieter vorher alles bekommen, ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen.

Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, ist nach § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich zuerst eine Abmahnung oder eine Frist zur Abhilfe nötig, außer sie verspricht offensichtlich keinen Erfolg, es gibt besondere Gründe oder es liegt Zahlungsverzug nach Abs. 2 Nr. 3 vor. Darf ein Mieter den Platz untervermieten und der Vermieter verweigert die Erlaubnis, kann er nach § 540 Abs. 1 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Nach § 580a Abs. 4 BGB gilt auch dann die Frist aus Abs. 1 Nr. 3.

Garage und Wohnung: Kann ich die Garage allein kündigen?

Kurz gesagt: Nur, wenn sie rechtlich ein eigener Vertrag ist. Gehören Wohnung und Garage zu einem einheitlichen Mietverhältnis, ist eine Teilkündigung der Garage unzulässig.

Der Bundesgerichtshof hat 2011 entschieden (VIII ZR 251/10): Bei schriftlichem Wohnungsmietvertrag und separat geschlossenem Garagenvertrag spricht eine Vermutung für zwei selbständige Verträge. Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück, ist im Regelfall aber von einer rechtlichen Einheit auszugehen. Deshalb lohnt sich vor einer Kündigung der Blick in beide Verträge. Mehr dazu in Mietvertrag für Garage und Stellplatz.

Was passiert nach der Kündigung, und wie läuft es bei 99garages?

Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zurückgeben. Vereinbare Termin, Zustand und Schlüssel, am besten mit einem kurzen Übergabeprotokoll.

Bei 99garages ist die Frist pro Inserat festgelegt: Der Vermieter wählt Mindestlaufzeit (1, 3, 6 oder 12 Monate) und Kündigungsfrist (keine, 2 Wochen, 1 Monat oder 3 Monate). Die Kündigung wirkt zum Ende eines Abrechnungsmonats, der ab deinem Mietbeginn gerechnet wird. Das Mietende ist der spätere von zwei Terminen: das Ende der Mindestlaufzeit oder das Ende des Abrechnungsmonats, in den das Fristende fällt. Ein Beispiel: Beginn 1. November, Mindestlaufzeit 3 Monate, Frist 1 Monat. Kündigst du am 15. November, endet die Miete am 31. Januar, weil die Mindestlaufzeit später ausläuft. Beträgt die Mindestlaufzeit 1 Monat, endet sie am 31. Dezember.

Gekündigt wird im Mietbereich deines Kontos, das Enddatum wird dir vor der Bestätigung angezeigt. Mindestlaufzeit und Kündigungsfrist gelten für Mieter und Vermieter gleich, mehr siehst du unter So funktioniert's. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.