Einnahmen aus Stellplatzvermietung versteuern: Die Grundlagen

Muss ich die Einnahmen aus der Stellplatzvermietung versteuern?

Kurz gesagt: Ja, in der Regel schon. Mieteinnahmen aus einem Stellplatz oder einer Garage gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und kommen in deine Einkommensteuererklärung. Dazu kommt bei Fahrzeugstellplätzen eine Besonderheit bei der Umsatzsteuer, die viele überrascht.

Wie wird die Miete bei der Einkommensteuer behandelt?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG unter anderem Einkünfte aus der Vermietung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Ein Stellplatz oder eine Garage fällt darunter.

Was das für dich heißt:

• Einnahmen sind die Mieten, die dir in einem Kalenderjahr zufließen (§ 11 Abs. 1 EStG). Maßgeblich ist, wann das Geld bei dir ankommt.
• Werbungskosten kannst du abziehen: Das sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 EStG), zum Beispiel Reparaturen oder Schuldzinsen, die mit dem vermieteten Platz zusammenhängen.
• Besteuert wird der Überschuss aus Einnahmen und Werbungskosten, zusammen mit deinen übrigen Einkünften.
• Du trägst die Einnahmen in der Steuererklärung in der Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ein. Garagenmieten haben dort eine eigene Angabe.

Gehören die Einnahmen zu einer anderen Einkunftsart, etwa weil du sie im Rahmen eines Gewerbebetriebs erzielst, werden sie dort erfasst (§ 21 Abs. 3 EStG). Ob bei dir ausnahmsweise eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt und damit zum Beispiel Gewerbesteuer relevant wird, klärst du mit einer Steuerberatung.

Muss ich Umsatzsteuer auf die Miete berechnen?

Das ist die Frage, bei der Stellplätze anders behandelt werden als die meisten Vermietungen.

Die Vermietung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG). Davon gibt es aber Ausnahmen. Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ist unter anderem die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen nicht befreit. Das Wort „kurzfristig" im Gesetz bezieht sich nur auf die Beherbergung von Fremden und auf Campingplätze, nicht auf Stellplätze.

Die Finanzverwaltung legt das weit aus (Abschnitt 4.12.2 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses):

• Es zählen Parkplätze im Freien genauso wie Tiefgaragen, Einzelgaragen und Bootshallen.
• Bezeichnung, bauliche Gestaltung und die Dauer der Nutzung spielen keine Rolle.
• Die Vermietung bleibt steuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Vermietung ist, etwa ein Stellplatz, den derselbe Mieter zusammen mit seiner Wohnung mietet. Beide Verträge müssen zwischen denselben Vertragspartnern bestehen, und der Stellplatz muss in räumlichem Zusammenhang zur Wohnung liegen.

Wer einen Stellplatz also einfach so an eine fremde Person vermietet, erbringt in der Regel eine umsatzsteuerpflichtige Leistung. Der Regelsteuersatz beträgt 19 Prozent (§ 12 Abs. 1 UStG).

Dabei kann dich auch als Privatperson die Umsatzsteuer treffen: Unternehmer ist, wer eine nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen ausübt (§ 2 Abs. 1 UStG). Eine dauerhafte Vermietung gegen Entgelt erfüllt das typischerweise.

Hilft mir die Kleinunternehmerregelung?

Oft ja. Kleinunternehmer erheben keine Umsatzsteuer. Nach § 19 Abs. 1 UStG (Fassung seit dem 1. Januar 2025) gilt das, wenn

• dein Gesamtumsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und
• im laufenden Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überschreitet.

Der Gesamtumsatz richtet sich nach den vereinnahmten Entgelten (§ 19 Abs. 2 UStG). Wichtig: Umsätze, die nach § 4 Nr. 11 bis 29 UStG steuerfrei sind, zum Beispiel eine steuerfreie Wohnungsvermietung, werden dabei abgezogen. Deine steuerpflichtigen Stellplatzmieten zählen dagegen mit. Auch andere Umsätze, die du als Unternehmer erzielst, fließen in die Rechnung ein.

Zwei Dinge solltest du wissen:

1. Wer unter die Regelung fällt, kann auf sie verzichten (§ 19 Abs. 3 UStG). Das ist unwiderruflich und bindet dich mindestens fünf Kalenderjahre.
2. Überschreitest du die Grenzen, musst du Umsatzsteuer berechnen und abführen. Der Gesetzgeber kann die Beträge ändern, prüfe daher den aktuellen Stand, etwa beim Bundesfinanzministerium.

Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung (die „Option" nach § 9 UStG) ist eine andere Sache. Sie betrifft Umsätze, die eigentlich steuerfrei wären, und ist nur bei Leistungen an andere Unternehmer für deren Unternehmen möglich, mit weiteren Bedingungen. Für den klassischen Fahrzeugstellplatz, der ohnehin steuerpflichtig ist, brauchst du sie normalerweise nicht.

Welche Belege und Aufzeichnungen helfen dir?

Egal wie die Umsatzsteuer bei dir ausgeht: Ordnung spart im Frühjahr Zeit.

• Bewahre Mietverträge und Vertragsdaten auf.
• Halte Zahlungseingänge fest, mit Datum. Bei 99garages erhältst du die Miete über Stripe; Übersichten zu deinen Auszahlungen kannst du in deinem Stripe-Dashboard einsehen.
• Sammle Belege für Kosten, die mit dem Platz zusammenhängen, etwa Reparaturen oder Zinsen.
• Notiere, wann ein Platz leer stand oder selbst genutzt wurde. Kosten für Zeiten, in denen du den Platz selbst nutzt, kannst du in der Regel nicht als Werbungskosten abziehen.

Wie die Gebühr der Plattform bei dir steuerlich zu behandeln ist, prüfst du für deine eigene Situation, am besten gemeinsam mit einer Steuerberatung.

Was ist der nächste Schritt?

Gehe diese Liste durch:

1. Kläre, ob du Kleinunternehmer bist oder Umsatzsteuer berechnen musst.
2. Frage beim Finanzamt oder einer Steuerberatung nach, wie du die Vermietung dort anmeldest.
3. Sammle Einnahmen und Belege laufend, nicht erst bei der Erklärung.
4. Trag die Einnahmen in der Anlage V ein.

Wie du mit der Vermietung insgesamt startest, steht im Ratgeber Parkplatz vermieten: So startest du. Fragen zu 99garages beantworten die FAQ, den Einstieg findest du unter Vermieten. Wie du einen Preis findest, liest du im Ratgeber Preis für den Stellplatz richtig festlegen.