Mietvertrag für Garage und Stellplatz: Was er regeln sollte

Was gehört in einen Mietvertrag für Garage oder Stellplatz?

Kurz gesagt: Ein Mietvertrag für eine Garage oder einen Stellplatz muss klären, wer was an welchem Platz zu welchen Bedingungen nutzt, was das kostet und wie das Mietverhältnis endet. Das Gesetz kennt dafür nur wenige Mindestpflichten: Nach § 535 BGB muss der Vermieter den Gebrauch der Mietsache gewähren, der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen. Alles Weitere regelst du selbst, und genau das lohnt sich.

Diese Checkliste hilft beim Prüfen eines Vertrags oder beim Aufsetzen eigener Regeln:

Muss ein Garagenmietvertrag schriftlich sein?

Kurz gesagt: Nein, mündlich ist er grundsätzlich möglich. Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr brauchst du aber mindestens Textform, sonst gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit.

Der Hintergrund: § 550 BGB regelt, was passiert, wenn ein Mietvertrag für länger als ein Jahr nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen wird. Für Wohnraum steht dort noch die schriftliche Form. Für Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, also auch für Garagen und Stellplätze, verweist § 578 BGB auf diese Regel mit einer Maßgabe: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit. Das ist der Gesetzestext mit Stand 1. Oktober 2026. Ältere Ratgeber und Vorlagen nennen hier teils noch die Schriftform.

Textform nach § 126b BGB bedeutet: eine lesbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger, zum Beispiel per E-Mail oder als PDF. Eine Unterschrift ist dafür nicht nötig. Die Folge einer fehlenden Form ist mild, aber spürbar: Der Vertrag gilt dann für unbestimmte Zeit. Eine vereinbarte lange Festlaufzeit trägt also nicht, und wann der Vertrag endet, richtet sich nach den gesetzlichen Kündigungsregeln.

Unabhängig vom Gesetz gilt: Halte alles Wichtige in Textform fest und bewahre den Vertrag auf. Bei Streit über Miete, Schlüssel oder Schäden zählt, was du belegen kannst.

Was ist bei Garagen anders als bei Wohnungen?

Kurz gesagt: Die starken Schutzrechte des Wohnraummietrechts gelten für eine eigenständig gemietete Garage oder einen Stellplatz nicht. Dafür hast du mehr Freiheit und musst mehr selbst regeln.

§ 549 BGB zählt auf, welche Vorschriften zum Wohnraummietrecht gehören, darunter die Regeln zur Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse, §§ 556d bis 556g), zur Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und zum Kündigungsschutz (zum Beispiel § 573). § 578 BGB legt fest, welche Wohnraumvorschriften für Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend gelten. Diese Paragrafen stehen dort nicht.

Das heißt nicht, dass alles erlaubt ist: Bei vorformulierten Vertragsbedingungen greift das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, und sehr hohe Kautionen oder einseitige Klauseln können unwirksam sein. Im Zweifel lass dich im Einzelfall beraten.

Wann hängt der Garagenvertrag an der Wohnung?

Kurz gesagt: Mietest du Wohnung und Garage vom selben Vermieter, kann beides rechtlich ein einziger Vertrag sein. Dann gilt auch für die Garage der Wohnraumschutz, und du kannst sie nicht einzeln kündigen oder gekündigt bekommen. Das ist die größte Stolperfalle.

Der Bundesgerichtshof hat dazu am 12. Oktober 2011 entschieden (VIII ZR 251/10): Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Verträge. Im Regelfall sei aber anzunehmen, dass beide eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. Im entschiedenen Fall lag die Garage 150 Meter entfernt in einem anderen Haus, die Kündigung der Garage war deshalb möglich.

Wer einen Platz bei einem fremden Vermieter mietet, der nichts mit der eigenen Wohnung zu tun hat, ist in der Regel nicht betroffen. Dann ist es ein eigenständiger Vertrag mit den Regeln aus der Tabelle oben.

Wie läuft das bei 99garages?

Wenn du über 99garages mietest oder vermietest, ist ein Teil dieser Vertragsarbeit im Ablauf eingebaut: Der Mieter nimmt beim Absenden der Anfrage oder Buchung eine digitale Mietvereinbarung online an, die aktuelle Fassung findest du unter Mietvertrag. Der Vermieter legt pro Inserat Mindestlaufzeit (1, 3, 6 oder 12 Monate) und Kündigungsfrist (keine, 2 Wochen, 1 Monat oder 3 Monate, wirksam zum Ende eines Abrechnungsmonats) fest. Die Miete wird monatlich abgerechnet. Mehr dazu siehst du unter So funktioniert's und im FAQ.

Das ersetzt keine Prüfung deines Einzelfalls. Ob eine Standardvereinbarung zu deiner Situation passt, etwa bei Haftung, besonderer Nutzung oder einer Garage zur Mietwohnung, musst du selbst klären. Dieser Ratgeber ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.